河南：《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》深度剖析

核心提示|老百姓翹首以盼的新版《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）將于2018年1月1日起正式施行�！皹I(yè)主委員會(huì)如何在政府的指導(dǎo)下成立？”“停車(chē)位‘只售不租’怎么辦？”“物業(yè)亂收費(fèi)、亂漲價(jià)怎么辦？”“小區(qū)內(nèi)有人養(yǎng)犬咋制約？”“如何解決群眾在反映問(wèn)題時(shí)，相關(guān)部門(mén)互相‘踢皮球’？”……對(duì)于在生活中存在的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，新《條例》都以立法的形式進(jìn)行了解決。

    河南省人大法制委副主任委員關(guān)少鋒介紹稱，與老條例相比，新《條例》新增內(nèi)容超過(guò)60%，從原來(lái)的52條增至95條，字?jǐn)?shù)從原來(lái)的8000字左右增加到18000字左右�！斑@是河南省人大30多年的立法史上，制定的字?jǐn)?shù)最多，篇幅最長(zhǎng)的一部條例�！标P(guān)少鋒稱。

    近日，在河南省住建廳組織召開(kāi)的全省新修《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》宣傳貫徹工作會(huì)議上，河南省人大、住建部等相關(guān)專家對(duì)老百姓關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

    1、解決業(yè)主大會(huì)成立難、業(yè)主委員會(huì)工作難的問(wèn)題

    業(yè)主的合法權(quán)益怎么得到保護(hù)？業(yè)主的合理化建議怎么能引起物業(yè)公司的重視？這就需要在每個(gè)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)怎么成立？誰(shuí)來(lái)當(dāng)業(yè)主委員會(huì)主任？這就要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)來(lái)制定規(guī)矩，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任。而業(yè)主大會(huì)誰(shuí)來(lái)籌備、誰(shuí)來(lái)召集？選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)主任能不能代表廣大業(yè)主的聲音，這是物業(yè)管理中最大的問(wèn)題之一。之前的條例提倡業(yè)主自治，業(yè)主委員會(huì)自治，但現(xiàn)實(shí)的情況是現(xiàn)在全省有93%的小區(qū)召開(kāi)不了業(yè)主大會(huì)，成立不了業(yè)主委員會(huì)。

    新的《條例》突出強(qiáng)化了基層政府在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立過(guò)程中的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。一是在業(yè)主大會(huì)籌備階段，規(guī)定由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)組建首次業(yè)主大會(huì)籌備組，組長(zhǎng)由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的代表?yè)?dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府征求業(yè)主意見(jiàn)后確定。二是規(guī)定在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)派員參加。三是規(guī)定業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府責(zé)令其限期召開(kāi)，逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)召集。四是為解決較大小區(qū)業(yè)主大會(huì)開(kāi)會(huì)難以及小區(qū)業(yè)主委員會(huì)工作難問(wèn)題，規(guī)定業(yè)主戶數(shù)超過(guò)300戶可以成立業(yè)主代表大會(huì)，由業(yè)主代表大會(huì)履行與業(yè)主大會(huì)相同的職責(zé)。規(guī)定對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員可以給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

    2、對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了規(guī)范

    長(zhǎng)期以來(lái)，很多小區(qū)的業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿意，主要是有的公司不正規(guī)、不規(guī)范；有的不會(huì)管理、不主動(dòng)管理；有的刁難、恐嚇，甚至暴力對(duì)待業(yè)主；有的泄露業(yè)主信息等，導(dǎo)致小區(qū)管理混亂，業(yè)主沒(méi)有安全感，沒(méi)有幸福感。

    對(duì)此，新的《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)依照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)管理服務(wù)；接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、養(yǎng)護(hù)、維修等義務(wù)。

    3、規(guī)定了物業(yè)公司應(yīng)該公示的信息

    長(zhǎng)期以來(lái)，廣大業(yè)主都不知道物業(yè)公司到底應(yīng)該干啥，每天都干了啥，繳的物業(yè)費(fèi)都到哪里了？

    這次新《條例》為保障業(yè)主享有更多的知情權(quán)，參與決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)，規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)該在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，公示物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況；公示物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況等。并規(guī)定業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

    同時(shí)，《條例》還規(guī)定，對(duì)于物業(yè)公司未在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示有關(guān)信息的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

    4、物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題

    物業(yè)費(fèi)一直是廣大市民比較關(guān)心的問(wèn)題，有些小區(qū)的物業(yè)管理水平和收費(fèi)不成比例。個(gè)別小區(qū)的物業(yè)費(fèi)甚至達(dá)到了每平方米4.7元，嚴(yán)重?fù)p害了群眾的切身利益。

    新版《條例》新增規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價(jià)相符、公平公開(kāi)、合理誠(chéng)信的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取服務(wù)合同以外的任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定。確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

    5、電梯安全問(wèn)題在物業(yè)管理中，電梯安全非常重要。在一些小區(qū)內(nèi)，電梯困人、卡人問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)，電梯壞了長(zhǎng)期得不到維修問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮。

    《條例》第五十八條對(duì)此作了專門(mén)規(guī)定，電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)電梯日常運(yùn)行的檢查、保養(yǎng)和維護(hù)。電梯存在嚴(yán)重安全隱患，無(wú)改造、修理價(jià)值，或者達(dá)到安全技術(shù)規(guī)范規(guī)定的報(bào)廢條件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公示并報(bào)告業(yè)主，積極協(xié)調(diào)辦理報(bào)廢事宜。同時(shí)支持老舊小區(qū)家裝電梯，要求政府的規(guī)劃、財(cái)政、住建、國(guó)土、質(zhì)監(jiān)、環(huán)保等部門(mén)對(duì)老舊小區(qū)安裝電梯要開(kāi)辟“綠色通道”。

    6、養(yǎng)犬問(wèn)題

    目前，小區(qū)養(yǎng)犬問(wèn)題較多，犬只擾民、犬只傷人事件時(shí)有發(fā)生。尤其是烈性犬和大型犬，對(duì)老人、兒童造成了比較大的心理負(fù)擔(dān)和心理陰影。

    對(duì)此，《條例》規(guī)定，禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬，具體品種和體高體重標(biāo)準(zhǔn)由省公安機(jī)關(guān)會(huì)同省畜牧部門(mén)、省城市管理部門(mén)確定，并自本條例實(shí)施之日起一年內(nèi)向社會(huì)公布。攜犬出戶的，應(yīng)當(dāng)束犬鏈牽引。

    在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬的，由公安機(jī)關(guān)或者具有城市管理行政執(zhí)法權(quán)的部門(mén)沒(méi)收犬只，并處5000元以上一萬(wàn)元以下罰款。犬只傷害他人的，養(yǎng)犬人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

    7、停車(chē)位問(wèn)題

    近年來(lái)，小區(qū)因?yàn)橥＼?chē)難的問(wèn)題較為突出，不少小區(qū)存在“只賣(mài)不租”現(xiàn)象。原因主要有兩個(gè)，一是車(chē)位權(quán)屬不清，二是車(chē)位數(shù)量有限，滿足不了業(yè)主的需要。

    為了解決業(yè)主停車(chē)難的問(wèn)題，《條例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃車(chē)位、車(chē)庫(kù)的處置方式向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規(guī)劃車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買(mǎi)受人明示，約定出售價(jià)格、出租方式、出租價(jià)格、出租期限等內(nèi)容。

    在處罰方面，《條例》規(guī)定，建設(shè)單位將車(chē)位車(chē)庫(kù)出售給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期返還；逾期不改正的，沒(méi)收違法所得，每違規(guī)出售一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫(kù)，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。建設(shè)單位對(duì)業(yè)主要求承租的車(chē)位、車(chē)庫(kù)只售不租的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

    8、專項(xiàng)維修基金問(wèn)題

    對(duì)于維修基金，很多業(yè)主都不知道如何使用，這次修改后的《條例》對(duì)其進(jìn)行了明確規(guī)定：專項(xiàng)維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法決定，可以根據(jù)維修范圍以單元（棟）為單位進(jìn)行表決，也可以采取異議表決，即持不同意見(jiàn)的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過(guò)。

    業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)管理行政主管部門(mén)代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選擇自行管理或者代行管理。業(yè)主大會(huì)選擇自行管理專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立專項(xiàng)維修資金賬戶，接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督。